VONOVIA – Die Analysten sind sich uneins bei der Aktie

• Vonovia SE - WKN: A1ML7J - ISIN: DE000A1ML7J1 - Kurs: 23,870 € (XETRA)

Auf die aktuelle charttechnische Situation bei Vonovia ging mein Kollege Rene Berteit bereits am Freitag in seinen Artikel ein. Schauen wir uns nun an, wie es operative beim größten Wohnungsunternehmen der Republik aussieht.

Von Januar bis Ende September ging der Konzernerlös um 8,1 % auf 4,23(VJ 4,61) Mrd. EUR zurück und das bereinigte EBITDA fiel um 4,7 % auf 2,01 (VJ 2,11) Mrd. EUR. Die Funds from Operations (FFO) lagen mit 1,45 Mrd. EUR um 8,4 % unter dem Vorjahreswert von 1,58 Mrd. EUR, was einem Wert je Vonovia-Aktie von 1,78 (VJ 1,98) EUR entspricht. Bei einer unveränderten Leerstandsquote von 2,1 % stieg die monatliche Durchschnittsmiete auf 7,67 (VJ 7,47) EUR.

Das Konzernergebnis lag mit minus 3,81 Mrd. EUR deutlich im roten Bereich nach einem Vorjahresgewinn von 2,21 Mrd. EUR. Grund dafür sind die bereits in meinem letzten Bericht angesprochenen Abwertungen auf den Immobilienbestand. Ein kleiner Lichtblick ist die Tatsache, dass der Verlust gegenüber dem Halbjahreswert von 4,13 Mrd. EUR wenigstens ein klein wenig reduziert werden konnte.

Bereinigung des Portfolios schreitet voran

Der Verkehrswert der Immobilien lag per 30. September bei 88,69 (VJ 94,69) Mrd. EUR. Der Verschuldungsgrad Loan-to-Value (LTV) ging auf 46,8 (VJ 45,1) % leicht nach oben. Im Vergleich zum 30. Juni, als der LTV noch bei 47,2 % lag, ist jedoch eine leichte Verbesserung zu konstatieren. Durch den Verkauf weiterer Wohneinheiten soll der LTV wieder in die Zielzone von 40 bis 45 % zurückgeführt werden.

Bislang haben die Bochumer in diesem Jahr Immobilien im Volumen von rund 3,7 Mrd. EUR verkauft, was deutlich über den ursprünglich anvisierten 2 Mrd. EUR liegt. Bis zum Jahresende sind weitere Verkäufe geplant. Insgesamt möchte sich Vonovia über die Zeit von Immobilien im Volumen von etwa 13 Mrd. EUR trennen.

Die Jahresprognose wurde vom Unternehmen präzisiert. Das bereinigte EBITDA wird nun am unteren Ende der Spanne von 2,60 bis 2,85 (VJ 2,76) Mrd. EUR erwartet und die FFO sollen die Mitte der Bandbreite von 1,75 bis 1,95 Mrd. EUR erreichen. Für 2024 wird nach derzeitiger Lage mit einem leicht geringeren Ergebnis als in diesem Jahr gerechnet. Wie CEO Rolf Buch in der Analystenkonferenz erklärte, liegt dies an den gestiegenen Zinsen und einer höheren Steuerlast.

Fazit: Vom Jahrestief bei 15,60 EUR Ende März konnte die Vonovia-Aktie bereits deutlich zulegen und notiert aktuell bei 23,80 EUR. Wie schwierig die Lage bei Immobilienunternehmen derzeit einzuschätzen ist, zeigen die aktuellen Analystenmeinungen. Metzler votiert bei einem Kursziel von 21 EUR mit „verkaufen“, wohingegen Warburg eine Kaufempfehlung ausspricht und noch deutliches Potenzial nach oben sieht. Der faire Preis wird bei 39,80 EUR verortet. Ich bleibe bei meiner Einschätzung, dass Immobilienwerte derzeit nach wie vor nur für risikofreudige Anleger in Frage kommen.

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