Häusermarkt mit Warnsignalen: USA vor Verarmung?

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Die Preise von Immobilien steigen zwar seit 2010 wieder, aber das nur sehr langsam. Für Amerikaner, die ein Haus besitzen, ist das ärgerlich. Viele haben vor der Krise zu hohen Preisen auf Kredit gekauft und haben im Vergleich zum Wert der Immobilie einen hohen Schuldenberg, den sie abstottern müssen. Das ist nicht nur ärgerlich, sondern auch ein Problem für den Konsum, der einen Großteil der Wirtschaftsleistung ausmacht (ca. 70%). In den USA war es üblich, mehr Kredit für den Konsum aufzunehmen, wenn der Hauspreis stieg. So wurde immer mehr Konsum ermöglicht. Mit fallenden Preisen geht das natürlich nicht und auch der aktuelle, moderate Aufschwung sorgt nicht für Konsum auf Kredit.

Für Amerikaner, die ein Haus kaufen wollen, ist die aktuelle Lage gut. Der Leistbarkeitsindex ist in der Krise rapide angestiegen. Kurs vor der Krise konnten sich immer weniger Amerikaner ein Haus leisten. Das ist jetzt anders, auch wenn der Index von 2011 bis 2013 wieder etwas sank, weil die Preise gestiegen sind. Interessant ist, dass der Index seit einem halben Jahr wieder ansteigt, Häuser also wieder leistbarer werden.

Obwohl Häuser leistbar sind, kaufen Amerikaner nicht mehr wie früher. Es scheint, als hätte das Haus an Stellenwert verloren (Grafik 2). Die Eigentümerquote befindet sich nur knapp über dem Niveau von 1984. Im Vergleich zu 2008, als 69% der Amerikaner bzw. Familien ihr eigenes Haus hatten, sind es derzeit nur gut 65%. Die Differenz klingt nicht nach viel. Es handelt sich dabei aber um über 10 Mio. Häuser, die nicht mehr im Eigentum einer Familie oder einer Einzelperson sind, es aber vor der Krise waren. Das ist schon eine ganze Menge.

Man fragt sich also, wieso Amerikaner nicht wieder auf den Geschmack kommen, ihr eigenes Haus zu besitzen. Das ist eigentlich etwas uramerikanisches. Einer der Präsidenten (ich glaube es war George W. Bush) hatte sogar die Vision, dass jeder Amerikaner sein eigenes Haus besitzen sollte. Daraus wurde nichts und wird wohl auch nichts mehr. Die dritte Grafik zeigt die Neubaubeginne. Diese sind noch immer auf Rezessionsniveau wie z.B. 1991.

Ähnlich verhält es sich bei der Anzahl im Bau befindlicher Häuser. Obwohl die Bevölkerung der USA Anfang der 80er Jahre fast um 100 Mio. kleiner war, wurden mehr Häuser gebaut. Der geringe Nachschub an Häusern hat interessanterweise keinen Effekt auf die Preise. Trotz geringen Nachschubs steigen die Preise nur moderat, weil sich Amerikaner immer seltener den Traum vom eigenen Haus verwirklichen. Man kann sogar beim Bestand fertiger Häuser (Inventar) erkennen, dass sich eine Bodenbildung andeutet. Das liegt vor allem am Rückgang beim Verkauf bestehender Häuser. Die Zahl ist rückläufig bei stabilem Nachschub. Damit steigt das Inventar. Kommt der Markt hier nicht bald in Schwung, dann sollte ein höheres Inventar auch irgendwann auf die Preise wirken und diese ggf. sogar zu sinken beginnen. Für den Konsum wäre das äußerst schädlich.

Sieht man von der Horrorvorstellung fallender Preise ab und betrachtet nur die momentane Situation, dann müsste eigentlich folgende Rechnung gelten: immer weniger Amerikaner kaufen sich Häuser. Sie müssen damit keine Zinsen zahlen und haben mehr Geld zur Verfügung. Das können sie entweder sparen oder gleich in den Konsum stecken. Letzteres scheint nicht der Fall zu sein, denn dann würde die US Wirtschaft deutlich schneller wachsen, macht doch der Konsum ca. 70% der Wirtschaftsleistung aus. Sparen sie das Geld etwa? Die vierte Grafik zeigt die Sparquote. Diese ist nach der Krise auf über 6% angestiegen, liegt inzwischen aber wieder auf dem Niveau von 2006.

In der Grafik ist auch zu sehen wie viel des verfügbaren Einkommens in den Schuldendienst für Häuserkredite aufgewendet werden muss. Der Prozentsatz lag einmal bei 13,5% des verfügbaren Einkommens. Inzwischen liegt er bei 10%. Auch das klingt nicht nach viel, sind aber auf das ganze Land gesehen gleich einmal mehrere hundert Milliarden Dollar. Hunderte Milliarden Dollar, die entweder gespart oder verkonsumiert werden könnten. Es zeigt sich aber kein besonders rapider Anstieg beim Konsum. Der Konsum steigt derzeit so schnell wie Anfang der 90er Jahre bzw. liegt im Durchschnitt der letzten Jahrzehnte. Gespart wird das Geld aber auch nicht. Die Sparquote sinkt sogar. Wo ist das Geld? Wenn Amerikaner theoretisch mehr Geld zur Verfügung haben, weil sie weniger für Kredite aufwenden müssen und weniger sparen, aber kein Geld in den Konsum geht – wo ist es dann?

Hier geht irgendetwas nicht auf, es sei denn, die Amerikaner verarmen derzeit heimlich. Für die Zukunft ist das kein gutes Signal. Die Häuserpreise steigen nur langsam, sind also keine Quelle für mehr Vermögen. Steigen die Zinsen wieder, dann müssen Amerikaner, die bereits auf einem Kredit sitzen, mehr dafür zahlen und haben weniger Geld zur Verfügung. Wenn es ganz dick kommt, dann driftet der Häusermarkt sogar wieder in die Rezession. Der Anstieg es Inventars deutet das an. Fallende Preise würden noch mehr Vermögen vernichten und weniger Konsum zu Folge haben.

Clemens Schmale

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