Für den Einstieg bei Wohnimmobilien ist es wohl noch zu früh

• Vonovia SE - WKN: A1ML7J - ISIN: DE000A1ML7J1 - Kurs: 24,320 € (XETRA)

Diese Aktien seien vor dem Hintergrund der Inflation kein guter Schutz der Kaufkraft, war mein Fazit. Es war im Nachhinein ein Volltreffer. Die Aktien sind sogar deutlich stärker gefallen als beispielsweise der DAX. Die Zinsentwicklung und die steigenden Nebenkosten machen weiter zu schaffen.

Soll man jetzt bei Vonovia & Co. einsteigen?

Als Erstes bitte ich den interessierten Leser noch einmal meinen Beitrag aus dem Mai zu lesen. All die dort aufgeführten Punkte haben m. E. noch ihre Gültigkeit.

Seither sind die Kurse von Wohnimmobilienkonzernen weiter stark gefallen. Die Unternehmen verweisen in solchen Fällen gerne auf ihren hohen Abschlag auf den inneren Wert, der mal konservativer und mal offensiver berechnet worden ist. Doch vom inneren Wert kann sich der Anleger nichts kaufen. Was zählt, ist der Cashflow der Immobilien und wie dieser Cashflow am Ende des Tages in der Tasche der Anleger landet.

Vonovia will beispielsweise durch Teilverkäufe sein Portfolio bereinigen und Schulden abbauen. Davon liest man seit Monaten. So richtig gelingen mögen diese Paketverkäufe aber noch nicht. Der Konzern verkauft sogar kleinteilig und einzeln Wohnungen aus seinen Portfolios. Der Grund: Die Zeit großer Immobiliendeals scheint vorbei zu sein. Nur noch kleine Pakete werden, wenn überhaupt, gehandelt. Mal eben 10.000 Wohnungen verkaufen, solche Deals gibt es einfach nicht mehr.

Der Markt scheint vor dem Hintergrund explodierender Zinsen und Inflation eher einzuschlafen. Die Immobilienpreise fallen zwar nicht, aber das hohe Preisniveau wird etwas weg inflationiert. Große Deals kommen kaum noch. Der Handel mit Immobilien geht stark zurück, auch weil Käufer Probleme mit der Finanzierung haben und Verkäufer nicht um jeden Preis verkaufen müssen. Schließlich funktioniert das Geschäftsmodell ja grundsätzlich noch, solange die Darlehen laufen und die Mieten auf dem Konto landen.

Wohnraum in den Großstädten bleibt zwar knapp und daran wird sich auch künftig wenig ändern, trotz der Alterspyramide. Denn gerade deshalb bedarf es qualifizierter Einwanderung, die dann meist auch wieder in den Metropolregionen landet. Somit sollten die Immobilienpreise zwar optisch stabil bleiben, aber vor dem Hintergrund der Inflation und der schwindenden Kaufkraft und nicht ähnlich ansteigender Mieten doch an Wert verlieren. Je höher ein Immobilienunternehmen verschuldet ist und desto weniger der Mietverträge direkt an die Inflation gekoppelt sind, desto schlechter ist es aufgestellt.

Fazit: Deutsche Aktien aus dem Bereich Wohnimmobilien dürften auch die kommenden Monate noch Probleme haben, sich nachhaltig zu stabilisieren. Derzeit herrscht Druck aus mehreren Richtungen, der die Cashflows belastet. Anleger sollten weiterhin eine abwartende Haltung einnehmen. Auch heute kommen wieder zahlreiche Analystenabstufungen in der Branche. Ich denke, wir bekommen es mit, wenn der Wind in der Branche wieder dreht. Privat halte ich mich daher noch komplett mit Engagements bei Bestandshaltern aus dem Bereich Wohnimmobilien zurück.

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