DIFA - Einschätzung der Immobilienmärkte

Vor dem Hintergrund eines schwierigen wirtschaftlichen Umfeldes müssen die Büromärkte weltweit nun schon seit fast drei Jahren eine Nachfrageschwäche hinnehmen. Gleichzeitig wurde ein großes Volumen neuer Büroflächen fertiggestellt. Deren Bau war zum Ende der letzten Boom-Phase begonnen worden. Heute kommen diese neuen Flächen auf den Markt und belasten die Mietentwicklung daher zusätzlich. Vor diesem Hintergrund ist es verständlich, dass auch im Jahr 2003 fast überall steigende Leerstände und aufgrund des Überangebotes sinkende Mieten auf die Wertentwicklung Offener Immobilienfonds drückten.

Die sich seit der zweiten Jahreshälfte 2003 abzeichnende wirtschaftliche Erholungsphase wird mit hoher Wahrscheinlichkeit erst mit einer zeitlichen Verzögerung auf die Büroflächennachfrage wirken. Dennoch: Auf den bedeutenden ausländischen Immobilienmärkten sind bereits erste Anzeichen einer Trendwende erkennbar.

In ausgewählten US-Ballungsgebieten wie Atlanta, Seattle und Washington beispielsweise kam es in den letzten Monaten des Jahres 2003 bereits wieder in einem deutlichen Beschäftigungswachstum Die Höchstwerte beim Leerstand im aktuellen Zyklus dürften zum Jahresende 2003 auf fast allen US-Märkten erreicht worden sein. Ab Jahresmitte 2004 erwarten wir, dass sich die positiven Rahmenbedingungen auf den US-Immobilienmärkten auch in moderaten Mietsteigerungen niederschlagen werden. Auch in Europa ist Licht am Ende des Tunnels: In einigen Metropolen wie Paris oder Brüssel sind die Leerstandsraten in den vergangenen Monaten nur noch leicht angestiegen. Auch fielen die Büroflächenumsätze im Jahr 2003 zum Teil wieder signifikant höher aus als noch im Jahr 2002. Infolge deutlich rückläufiger Flächenfertigstellungen und einer im Zuge der wirtschaftlichen Erholung wachsenden Büroflächennachfrage dürften viele Märkte ihren Tiefpunkt voraussichtlich Ende 2004 durchschreiten und in 2005 wieder auf den Wachstumspfad einschwenken. Für die deutschen Büromärkte erwarten wir eine leicht verzögerte Erholungsbewegung im kommenden Jahr.

Da sinkende Mieten in zyklischen Abschwungphasen im Regelfall zu günstigen Immobilienbewertungen führen, bieten sich in den europäischen und außereuropäischen Metropolen nach unserer Ansicht momentan attraktive, antizyklische Investmentchancen.

Anlageziele und Anlagestrategie

Der DIFA-GRUND investiert an attraktiven Standorten in überwiegend gewerblich genutzte Immobilien wie Büro- und Einzelhandelsgebäude oder Hotels. Neben bestehenden oder im Bau befindlichen Liegenschaften erwirbt der DIFA-GRUND Grundstücke für Projektentwicklungen sowie Beteiligungen an Grundstücks-Gesellschaften. Der Liegenschaftsbestand wird entsprechend den Markterfordernissen und der Marktentwicklung laufend optimiert. Als Anlageziel werden regelmäßige Erträge aus Mietzahlungen sowie überdurchschnittliche Wertzuwächse angestrebt. Bei der Auswahl der Liegenschaften stehen deren nachhaltige Ertragskraft sowie eine Streuung nach Lage, Größe und Nutzung im Vordergrund. Mittelfristig strebt der DIFA-GRUND eine stärkere Gewichtung des Portfolioanteils in Europa (ex Deutschland) und in Übersee an. Aktuell beträgt der Auslandsanteil 51 Prozent, der Anteil der Immobilien in Deutschland liegt bei 49 Prozent. In den letzten Jahren wurde der Anteil von Einkaufszentren und Hotels zur weiteren Risikostreuung konsequent ausgebaut. Den Investitionsschwerpunkt bilden aber nach wie vor Bürogebäude, die aktuell rund 70 Prozent des Immobilienbestandes ausmachen.

Im Jahr 2003 wurden insgesamt elf Gebäude und Gebäudekomplexe im Wert von 1,1 Milliarden Euro erworben. Im Ausland investierte der DIFA-GRUND in Büroimmobilien in Barcelona, Brüssel, London, Madrid, Paris und Seattle sowie in ein Hotel in Paris. Den deutschen Portfolioanteil haben wir um ein Hotel, ein Bürohaus und eine exklusive Shopping-Passage in München sowie um ein Einkaufszentrum in Darmstadt ergänzt. In den ersten beiden Monaten des laufenden Jahres 2004 hat der Fonds ein Shoppingcenter im belgischen Mons erworben. Mit dem Kauf von Les Grands Prés in Mons wird das Vermögen des DIFA-GRUND um das erste Shoppingcenter außerhalb Deutschlands erweitert und die zunehmende Internationalisierung dieses Portfolio-Segments eingeleitet. Der Kauf weiterer Einkaufszentren außerhalb Deutschlands ist geplant.

Quelle: Union Investment

Gegründet 1956, zählt Union Investment heute zu den größten deutschen Investmentgesellschaften. Rund 110 Milliarden Euro verwaltet die Gesellschaft per Ende Dezember 2003. Die Produktpalette für private Anleger umfasst Aktien-, Renten- Geldmarkt- und Offene Immobilienfonds sowie gemischte Wertpapier- und Immobilienfonds und Dachfonds. Anleger erhalten diese Produkte bei allen Volksbanken, Raiffeisenbanken, Sparda-Banken und PSD-Banken. Rund 4 Millionen Anleger nutzen überdies die Depotdienstleistungen der Union Investment.