DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q3 2016

DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e): Immobilien/Research Update Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q3 2016 

06.10.2016 / 19:53 Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

06. Oktober 2016 

Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q3 2016: Umsatzplus bei alternativen Nutzungsarten - Preisrallye setzt sich weiter fort

- Transaktionsvolumen geht um 18 % auf 32,5 Mrd. Euro zurück

- Starker Rückgang bei großvolumigen Transaktionen

- Hotels, Pflegeimmobilien und Logistik mit deutlichem Umsatzplus

- Erneut rückläufige Renditen, weitere Renditekompression getrieben von Mietwachstum

Das Transaktionsvolumen deutscher Gewerbeimmobilien summierte sich in den ersten drei Quartalen 2016 auf etwa 32,5 Mrd. Euro - ein Rückgang von 18 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. "Trotz des rückläufigen Volumens handelt es sich um das zweithöchste Neun-Monats-Ergebnis seit dem Jahr 2007, so dass bislang von einem umsatzstarken Jahr am deutschen Gewerbeinvestmentmarkt gesprochen werden kann. Die Nachfrage ist weiterhin sehr hoch", so Marcus Lemli, CEO von Savills Germany.

Besonders stark rückläufig war im bisherigen Jahresverlauf die Zahl an großvolumigen Transaktionen. Waren es in den ersten neun Monaten des Jahres 2015 noch 80 Verkäufe mit Kaufpreisen von über 100 Mio. Euro, ging deren Zahl im bisherigen Jahresverlauf auf 61 zurück.

Während Umsatzrückgänge vor allem auf die Nutzungsarten Büro (- 15 %) und Einzelhandel (- 46 %) entfielen, konnten Hotels (+ 47 %) sowie Logistik- und Industrieimmobilien (+ 17 %) deutliche Umsatzanstiege verzeichnen. Einen bemerkenswerten Boom erlebt auch der Markt für Pflegeheime - im bisherigen Jahresverlauf flossen fast 2,3 Mrd. Euro in das Segment und damit mehr als in den vergangenen fünf Jahren zusammen (2,2 Mrd. Euro). "Der Investmentzyklus ist bereits fortgeschritten und folglich rückt die Einkommenskomponente eines Investments gegenüber der Wertsteigerungskomponente stärker in den Fokus. Immer mehr Investoren schauen sich deshalb auch Objekte jenseits von Büro- und Handelsimmobilien an, die stabile Cash-Flows bieten", berichtet Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills Germany.

Die Spitzenrenditen für Büroobjekte und Geschäftshäuser sind im 3. Quartal nochmals auf 3,8 % bzw. 3,6 % im Durchschnitt der Top-7-Standorte gefallen und lagen damit jeweils ca. 100 Basispunkte unter ihrem 10-jährigen Durchschnitt. "Eine weitere nennenswerte Renditekompression erwarten wir nur noch dort, wo die Investoren mit Mietwachstum rechnen. Das gilt beispielsweise für Büroimmobilien in Berlin und München sowie für Logistikimmobilien in den großen Ballungsräumen", erläutert Lemli.

Angesichts weiterhin extrem niedriger Zinsen sowie günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dürfte weiterhin überdurchschnittlich viel Geld nach Anlagemöglichkeiten am deutschen Immobilienmarkt suchen. Aufgrund der Angebotsknappheit wird das Transaktionsvolumen den Vorjahreswert jedoch höchstwahrscheinlich verfehlen. "Wir rechnen für das Gesamtjahr mit einem Transaktionsvolumen von bis zu 50 Mrd. Euro", so Pink.

Berlin: Dynamischer Vermietungsmarkt forciert Geschehen am Investmentmarkt

- Transaktionsvolumen von 3,4 Mrd. Euro (- 30 % ggü. Q1-Q3 2015)

- Berlin ist der dynamischste deutsche Immobilienmarkt

- auch in B-Lagen fallen die Renditen

Berliner Gewerbeimmobilien sind bei in- und ausländischen Investoren unverändert stark nachgefragt. Ein wesentlicher Treiber ist die - aus der Eigentümerperspektive - gute Situation an den Vermietungsmärkten. Angesichts der enorm hohen Nutzernachfrage auf der einen und des schmalen Angebots auf der anderen Seite, werden die Mieten weiter steigen.

"Zunehmend müssen Mieter im Bürosegment Gebote für Flächen abgeben", illustriert Steffen Pulvermacher die Zuspitzung am Markt. Pulvermacher ist Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Berlin. "Die Investoren preisen dieses Mietsteigerungspotenzial in ihre Kalkulationen ein."

Berlin ist aus Investorensicht jedoch nicht nur der dynamischste deutsche Markt sondern - aufgrund der diversifizierten Branchenstruktur und positiver Entwicklungsprognosen - zugleich auch ein sicherer Hafen für Investitionen. Diese Synergie äußert sich in weiter fallenden Renditen, zunehmend auch in aufstrebenden B-Lagen, wie zum Beispiel Charlottenburg.

Dass das diesjährige Transaktionsvolumen trotzdem hinter dem Vorjahresergebnis zurückbleibt, ist lediglich dem geringen Angebot geschuldet. Mit Blick auf die gut gefüllte Dealpipeline, erwarten wir jedoch eine schwungvolle Jahresendrallye.

Düsseldorf: Investmentmarkt weiterhin in sehr guter Verfassung, doch Großdeals fehlen

- Transaktionsvolumen von 1,3 Mrd. Euro (- 35 % ggü. Q1-Q3 2015)

- Käufer nehmen deutlich sinkende Core-Renditen in Kauf

- Im Teilmarkt Kennedydamm kündigt sich ein Wandel an

Das Düsseldorfer Transaktionsvolumen lag in den ersten drei Quartalen um 35 % unter dem entsprechenden Vorjahreswert. Ursächlich ist das Fehlen von Großverkäufen. So fiel die durchschnittliche Dealgröße von 26 Mio. Euro im Jahr 2015 auf lediglich knapp 21 Mio. Euro im bisherigen Jahresverlauf. Die Nachfrage seitens der Investoren hingegen ist ungebrochen

Stark nachgefragt sind nach wie vor primär Core-Immobilien, die jedoch ein rares Gut bleiben. "Sobald eines der begehrten Objekte - etwa an der Königsallee - auf den Markt kommt, gehen die Käufer mit ihren Geboten deutlich weiter, als noch vor einem Jahr", erklärt Stefan Mellies, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Düsseldorf.

Der Teilmarkt Kennedydamm dürfte perspektivisch einen gewissen Wandel erfahren. Mit dem Umzug von L'Oréal innerhalb des Kennedydamm in einen Neubau und dem Wegzug von Trivago werden Ende 2017 und 2018 Flächen auf den Markt kommen, die die Konkurrenzsituation für Vermieter verändern werden. Im Zuge dieser Veränderungen dürften sich auch für Investoren einige interessante Optionen ergeben.

Frankfurt: Deutlicher Umsatzrückgang - trotz absehbarer Jahresendrallye

- Transaktionsvolumen von 2,9 Mrd. Euro (- 29 % ggü. Q1-Q3 2015)

- Fast alle Akteure sehr preisaggressiv

- Mertonviertel erfährt zunehmende Aufmerksamkeit

Der Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkt blickt angesichts eines Transaktionsvolumens von mehr als 2,9 Mrd. Euro (- 29 % ggü. Q1-Q3 2015) auf ein bisher recht verhaltenes Jahr zurück. "Da jedoch viele Transaktionen gut vorbereitet auf den Abschluss warten, spricht vieles für eine ausgeprägte Jahresendrallye", erwartet Jürgen Schmid, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Frankfurt. "Trotzdem dürfte das Vorjahresergebnis deutlich verfehlt werden."

Der wachsende Liquiditätsdruck macht mittlerweile nahezu alle Akteure sehr preisaggressiv. Wer im diesem Marktumfeld nach Objekten zur langfristigen Kapitalabsicherung sucht, muss bereit sein, für deutlich unter 5 % Rendite einzukaufen, um zum Zuge zu kommen.

Lagen mit Entwicklungspotenzial rücken deshalb verstärkt in den Fokus. "Nach Niederrad erfährt nun das Mertonviertel ein zunehmendes Interesse von Mietern und Investoren - nach Jahren der Stagnation", beobachtet Schmid. Signifikante Mietabschlüsse sind etwa vom Land Hessen oder von Goldbeck Süd erfolgt. Zudem schafft die Nähe zum Universitätscampus Riedberg aus Perspektive einiger Investoren Potenzial für Umnutzungen und Aufwertungen.

Hamburg: Mangel führt zu Ausweichbewegungen in Nebenlagen

- Transaktionsvolumen von 2,8 Mrd. Euro (- 15 % ggü. Q1-Q3 2015)

- Eigentümer von Core-Objekte sehen weiter von Verkäufen ab

- Entwicklung der Bürolage Elbbrücken absehbar

Die Nachfrage nach Hamburger Gewerbeimmobilien hat sich im bisherigen Jahresverlauf weiter erhöht. Vor dem Hintergrund der von vielen institutionellen Investoren beabsichtigten Erhöhung der Immobilienquoten dürfte die Geldsumme, die nach Immobilien im krisenresistenten Hamburg sucht, sogar weiter zunehmen. "Die Nachfrage übersteigt das Angebot bereits jetzt bei Weitem", erläutert Sascha Hanekopf, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Hamburg, "auch weil viele Core-Immobilien bereits an langfristige Bestandshalter veräußert wurden oder sich im Besitz von Privatinvestoren befinden. Beide Gruppen sehen im derzeitigen Zinsumfeld eher von Verkäufen ab, da es an attraktiven Anlagealternativen mangelt."

Zwar sind immer mehr Investoren auch zum Erwerb von Projektentwicklungen bereit, aber auch hier ist das verfügbare Angebot relativ überschaubar. So weichen viele Projektentwickler auf die Revitalisierung von Bestandsimmobilien aus. Besonders im Bereich der Altstadt zwischen City und Hafencity häufen sich die Aktivitäten.

"Ausweichstandorte für die City sind weiterhin die HafenCity oder die City Süd. In der Hafencity rückt die Entwicklung der Bürolage Elbbrückenquartier näher", so Hanekopf und ergänzt: "Eher opportunistische Käufer zeigen ein immer stärkeres Interesse an Lagen wie der City Nord oder auch Bahrenfeld".

Köln: Kaum große Immobilien am Markt

- Transaktionsvolumen von 1,1 Mrd. Euro (- 10 % ggü. Q1-Q3 2015)

- vier Objekte zu je über 40 Mio. Euro am Markt

- Angebot verknappt sich weiter

Aufgrund des Verkaufs des Zurich-Sitzes konnte der Kölner Gewerbeinvestmentmarkt fast an das Vorjahresergebnis anknüpfen (- 10 % ggü. Q1-Q3 2015). Abgesehen von diesem Ausnahmedeal zeigt sich der Kölner Markt jedoch weiterhin sehr kleinteilig. "Diese kleinteilige Struktur macht es für viele institutionelle Immobilieninvestoren schwer, in Köln adäquate Produkte zu finden", erläutert Panajotis Aspiotis, Managing Director und Head of Düsseldorf und Köln bei Savills. "Sie suchen in der Regel Objekte ab dem mittleren zweistelligen Millionenbetrag. Gleichzeitig ist die Konkurrenz durch lokal agierende Akteure vergleichsweise groß."

Eine signifikante Änderung der Marktsituation zeichnet sich nicht ab. Derzeit befinden sich einige Objekte mit einem Volumen von zum Teil jeweils deutlich über 40 Mio. Euro in Verkaufsprozessen, so dass mit einem durchschnittlichen Ergebnis im 4. Quartal zu rechnen ist. Darüber hinaus sind aktuell kaum großvolumige Produkte absehbar. Aspiotis: "Daher wird sich die Angebotsknappheit am Kölner Markt mittelfristig verschärfen - zu Ungunsten des Transaktionsvolumens."

München: Käufer suchen in Randlagen und im Umland

- Transaktionsvolumen von 3,2 Mrd. Euro (- 19 % ggü. Q1-Q3 2015)

- mit Unterföhring, Heimstetten oder Unterschleißheim rückt die Peripherie in den Fokus

- weiterhin geringe Neubautätigkeit

Münchener Gewerbeimmobilien sind für viele Investoren weiter äußerst attraktiv. Aufgrund ihrer positiven Wachstumsperspektiven und der hervorragenden wirtschaftlichen Rahmendaten gilt die bayerische Landeshauptstadt als Inbegriff des sicheren Hafens in Deutschland. Die Folge: langfristig agierende Bestandshalter haben sich bereits viele der begehrten Core-Objekte gesichert und planen nicht, sie zu verkaufen.

"Da im Stadtzentrum jedoch nicht nur Investmentobjekte, sondern auch Mietflächen rar sind, ziehen Nutzer zunehmend an den Stadtrand oder in das Umland", berichtet Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in München und Stuttgart. "So lassen sich inzwischen auch Objekte an Standorten wie Unterföhring, Heimstetten oder Unterschleißheim gut und relativ schnell vermieten, weshalb diese Lagen auch am Investmentmarkt eine sehr starke Nachfrage erfahren." Dies äußert sich in fallenden Renditen (- 20 Bp. ggü. Vorquartal).

Aufgrund der sehr guten Situation am Vermietungsmarkt dürfte sich der Bieterwettstreit um Objekte mit Mietsteigerungspotenzial oder gewissem Leerstand weiter beschleunigen, auch weil die Neubautätigkeit gering bleibt.

Stuttgart: Sehr hohe Nachfrage bei recht gutem Angebot

- Transaktionsvolumen von etwa 940 Mio. Euro (- 16 % ggü. Q1-Q3 2015)

- relativ gute Angebotssituation

- Vaihingen profitiert von Allianz und Daimler

Der Stuttgarter Gewerbeimmobilienmarkt ist weiter von einer außerordentlich hohen Investmentaktivität gekennzeichnet. "Anders, als in den übrigen Metropolen ist nicht nur die Nachfrage nach Gewerbeobjekten unverändert hoch, sondern auch auf der Angebotsseite ist eine sehr hohe Aktivität zu verzeichnen", erklärt Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in München und Stuttgart. "Daher ist von einem sehr dynamischen vierten Quartal auszugehen."

Angesichts der niedrigen Renditen nutzen vor allem geschlossene Fonds die jetzige Marktphase für einen Verkauf ihrer Objekte, während seitens institutioneller Investoren Portfoliobereinigungen vorangetrieben werden. Langfristig agierende Bestandshalter, wie etwa Versicherungen, Spezialfonds oder auch Family Offices, sehen hingegen trotz des Renditetiefs nach wie vor von Verkäufen ab, da Anlagealternativen insbesondere für Core- Investments fehlen.

Perspektivisch erwartet Dr. Urfer eine zunehmende Dynamik am Investmentmarkt in Vaihingen, da der Standort durch die Büroprojekte der Allianz sowie Daimler eine deutliche Aufwertung erfahren wird. Aber auch Mischnutzungsprojekte wie der Eiermann-Campus dürften die Nachfrage bei Mietern und Investoren weiter erhöhen.

Weitere Informationen sowie den aktuellen Marktüberblick Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q3 2016 erhalten Sie kostenlos auf unserer Homepage: www.savills.de

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