DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Deutscher Büroflächenmarkt Q2 2016

DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e): Immobilien/Research Update Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Deutscher Büroflächenmarkt Q2 2016 

13.07.2016 / 12:33 Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

13. Juli 2016 

In der City werden die Büros knapp

- Starke Vermietungsdynamik in den TOP-6-Büromärkten

- Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2016 um 11 % auf 1,6 Mio. m² gestiegen

- Der Leerstand sinkt zum Jahresende auf unter 6 %

- Zunehmende Flächenknappheit bei modernen, großen Flächen in der City

- Konsequenz ist der Anstieg der Spitzenmiete auf 28,57 Euro/m²

Mit 1,6 Mio. m² konnten in der ersten Jahreshälfte in den TOP-6-Büromärkten Deutschlands 11 % mehr vermietet werden, als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Mit 450.900 m² liegt Berlin vor München mit 372.100 m². Den stärksten Schub erlebte Köln mit einem Zuwachs von knapp 65 % auf 207.000 m². Hier wirkt die Anmietung von 60.000 m² durch die Zurich Gruppe im Neubauprojekt Messe City - der bis dato bundesweit größte Abschluss in 2016. Die durch eine stabile Konjunktur forcierte Vermietungsdynamik macht die zunehmende Flächenknappheit zum beherrschenden Thema in den TOP-6- Büromärkten Deutschlands. Insbesondere moderne, große und zusammenhängende Flächen in zentralen Lagen sind rar. Am Ende des zweiten Quartals stehen 4,6 Mio. m² leer - nochmals 5 % weniger, als zum Abschluss des ersten Quartals. Damit ist allein im zweiten Quartal die Leerstandsquote um 30 Basispunkte auf 6,2 % gesunken. "Bis zum Jahresende erwarten wir einen weiteren Rückgang des Leerstands auf unter 6 %", prognostiziert Marcus Mornhart, Head of Office Agency Germany bei Savills. Zwar erhöht sich das jährliche Fertigstellungsvolumen bis 2018 auf 1,16 Mio. m², doch die knapp 900.000 m², die in diesem Jahr auf den Markt kommen, können die steigende Nachfrage nicht bedienen - zumal drei Viertel dieser Neubauflächen bereits vorvermietet sind. "In der Entwicklung befinden sich Büroflächen in einem starken Wettbewerb mit Wohnflächen, deren Bau aktuell von der Politik der Vorzug gegeben wird", so Mornhart, "und deren preisliche Entwicklung auch bei den Grundstückspreisen für Büroimmobilien wirksam wird." So verteuerte sich auch die Spitzenmiete gegenüber dem ersten Halbjahr 2015 um 3 % auf 28,57 Euro/m². Bundesweit vorn liegen hier weiterhin Frankfurt (38 Euro/m²) und München (34,50 Euro/m²). "Die stärkste Mietendynamik erwarten wir für Berlin", sagt Mornhart: "Lag die Spitzenmiete hier 2015 noch bei 24 Euro/ m², sind inzwischen 26 Euro/m² erreicht; Ende des Jahres werden es 27 Euro/ m² sein." Zum Brexit erklärt Mornhart: "Die Brexit-Entscheidung wird keinen kurzfristigen Effekt auf die Deutschen Immobilienmärkte haben. Mittelfristig werden vor allem Frankfurt - Banken und Anwälte - sowie Berlin - etwa mit ihrer Tech-Szene - von der Entscheidung profitieren, die beiden internationalsten Städte in Deutschland."

Berlin

- Im ersten Halbjahr wurden mit 450.900 m² 4,6 % mehr umgesetzt

- Deutschlandweit liegt Berlin damit vorn

- Der Leerstand droht bis Jahresende unter 3 % zu sinken

- Die Spitzenmiete wird in sechs Monaten bei 27 Euro/m² liegen

In keinem anderen Metropolenmarkt ist der Leerstand so rasch und so tief gesunken, wie in Berlin. Ende Juni erreichte der Leerstand mit 3,2 % ein neues Rekordtief - auch bedingt durch eine Nettoabsorption von 190.000 m² im ersten Halbjahr. 450.900 m² wurden in den ersten sechs Monaten umgesetzt, 4,6 % mehr, als im ersten Halbjahr 2015. Die Einstein-Stiftung mietete zum Beispiel 11.000 m² im Robert-Koch-Forum. "Bis zum Jahresende sehen wir einen Leerstand von unter 3 %", erwartet Christian Leska, Managing Director und bei Savills verantwortlich für den Standort Berlin. 2006 lag der Leerstand noch bei 9 %. "Schon jetzt gibt es gelegentlich Bewerbungsverfahren, bei denen sich die Mietinteressenten mit einem Mietpreisangebot beim Eigentümer bewerben müssen." Gleichzeitig werden im laufenden Jahr nur 158.100 m² Bürofläche fertig gestellt - halb so viel, wie 2015. Trotz des signifikanten Leerstands werden spekulative Projekte selten gebaut, da die Banken weiterhin restriktiv agieren. Spekulativ begonnene Projekte, wie die "feratti offices" oder das "Palais Holler", sind eigenkapitalfinanziert. Die Folge der Verknappung sind kräftig steigende Mieten. Allein gegenüber dem Vorquartal legte die Spitzenmiete um 5,7 % auf 25,90 Euro/m² zu. Leska: "Bis zum Jahresende wird die Spitzenmiete auf 27 Euro/m² steigen." Verschärft wird die Situation durch Initiativen, die noch in Bonn verbliebenen sechs Bundesministerien nach Berlin zu holen. Auch deutsche Unternehmen und Institutionen liebäugeln zunehmend mit einem Sitz in der Bundeshauptstadt.

Düsseldorf

- Umsatz auf stabilem hohen Niveau von 162.800 m²

- Vom Angebotsmangel in der City profitieren periphere Teilmärkte

- Einen Schub erlebt der Teilmarkt Grafenberger Allee

- Die Durchschnittsmiete klettert leicht auf 14,75 Euro/m²

Der Umsatz am Düsseldorfer Büroflächenmarkt bleibt mit 162.800 m² im ersten Halbjahr nur um 4 % hinter dem der ersten sechs Monate 2015 zurück. Trotz zurückgestellter Großgesuche ist die Nachfrage weiterhin hoch und kann insbesondere in den Innenstadt kaum befriedigt werden. "Davon profitieren periphere Teilmärkte wie der Medienhafen und Seestern", erklärt Jan-Niklas Schroers, Teamleader Office Agency bei Savills. "In den vergangenen sechs Monaten vor allem aber profitierte die Lage Grafenberger Allee, die seit Fertigstellung der Wehrhahnlinie über eine gute Anbindung an die Innenstadt verfügt. Zudem gibt es hier moderne Flächen zu einem Mietpreisniveau von 12 Euro/m²." So wurde im ersten Halbjahr 2016 mit 16.700 m² bereits mehr Bürofläche vermietet, als im gesamten Jahr 2015. Alternativ zu Neuabschlüssen entscheiden sich viele Unternehmen für eine Verlängerung ihres Vertrags. Zwar hat der Leerstand im zweiten Quartal um 30 Basispunkte abgenommen, doch mit 9,4 % hat Düsseldorf die größten Flächenreserven unter den TOP-6-Standorten. Die Spitzenmiete bleibt im zweiten Quartal mit 26 Euro/m² stabil, während die Durchschnittsmiete um 1,7 % auf 14,75 Euro/m² geklettert ist. Schroers: "Erfreulich ist der Zuzug der Douglas Holding, die mit ihrer Hauptverwaltung 8.600 m² im Projekt DUO anmietete - gleichzeitig der größte Abschluss in Düsseldorf im ersten Halbjahr."

Frankfurt

- Umsatz steigt um mehr als ein Viertel auf 211.300 m²

- Einige Großgesuche verheißen Umsatzanstieg im zweiten Halbjahr

- Durch den Brexit wird der Umsatz in Frankfurt erst mittelfristig forciert

- Frankfurt bleibt mit 38 Euro/m² die teuerste deutsche Bürometropole

Mit einem Plus von 26 % auf 211.300 m² konnte der Frankfurter Büroflächenmarkt im ersten Halbjahr überdurchschnittlich zulegen. Großgesuche sorgen für Dynamik, wenngleich erst wenige zu einem Abschluss gekommen sind. Das verheißt auch für das zweite Halbjahr hohe Umsätze. Im Kontext der Brexit-Entscheidung sitzt Frankfurt als Ausweichstandort für den globalen Finanzplatz London mittelfristig in der ersten Reihe. "Flächenreserven sind vorhanden", betont Benjamin Remy, Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Frankfurt. "Denn Mainhattan hat mit 8,8 % den zweitgrößten Leerstand unter den TOP-6-Bürometropolen. Allerdings verfügen nur 40 % der 1,1 Mio. m² Leerstand über die nötige moderne Ausstattung." Von den 200.000 m², die 2016 und 2017 fertig gestellt werden, sind bereits zwei Drittel vorvermietet. Remy: "Erst 2018 erfährt der Markt mit knapp 300.000 m² neuer Büroflächen eine deutliche Angebotsverbesserung." In Frankfurt wird traditionell die höchste Spitzenmiete der Republik gezahlt, die aktuell stabil bei 38 Euro/m² liegt. Das gilt auch für die Durchschnittsmiete, die allerdings leicht um 1,9 % auf 19 Euro/m² gefallen ist. Auf Bankenviertel/ City konzentrieren sich 38 % des Umsatzes. Nächst größter Teilmarkt ist Eschborn mit 10 %. Für den größten Abschluss des zweiten Quartals sorgte die Union Investment durch Anmietung von knapp 8.000 m² in der Neuen Mainzer Straße 14-18. Die im ersten Quartal erfolgte Anmietung von knapp 18.000 m² durch die Europäische Zentralbank (EZB) im Japan Center bleibt der größte Abschluss im ersten Halbjahr.

Hamburg

- Flächenmangel drückt den Umsatz leicht auf 238.000 m²

- Spitzenmiete von 25 Euro/m² liegt deutlich unter Metropolendurchschnitt

- Entwicklungsprojekte schaffen moderne, aber keine zusätzliche Bürofläche

- Alternativlagen sind Bahrenfeld und östliche Alster

In Hamburg mangelt es signifikant an Büroflächen im CBD. 170.000 m² kommen 2016 auf den Markt, wovon jedoch bereits über 50 % vermietet sind. Auch 2017/2018 werden insgesamt nur 330.000 m2 fertig gestellt - kaum mehr, als allein 2010 fertig gestellt wurden. Der Flächenmangel drückt auch auf den Umsatz, der im ersten Halbjahr mit 238.000 m² um 4,1 % unter dem der ersten Jahreshälfte 2015 liegt. Die Folge sind eine leicht um 2 % auf 25 Euro/m² steigende Spitzenmiete in diesem Zeitraum und eine um 0,7 % auf 14,60 Euro/ m² wachsende Durchschnittsmiete. "Obwohl Hamburg die zweitgrößte Stadt Deutschlands ist und im ersten Halbjahr den drittgrößten Umsatz verzeichnet, liegt die Spitzenmiete auf Rang 5 der TOP 6", erklärt Ken Hoppe, Associate Director und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Hamburg. "Nur in Köln wird weniger gezahlt." Zwar werden aktuell mit dem bisherigen Standort der City-Hochhäuser am Hauptbahnhof, den Städthöfen, den vormaligen Arealen von HypoVereinsbank, Springer, Allianz und Commerzbank sechs Großprojekte mit einem Investitionsvolumen von jeweils über 250 Mio. Euro entwickelt, mit denen auch moderne Büroflächen geschaffen werden. Allerdings geht die Neuentwicklung dieser bisher reinen Bürostandorte mit einer Nutzungsmischung von Büro, Wohnen, Hotel und Einzelhandel einher, so dass netto keine zusätzliche Bürofläche auf den Markt kommt. Der Leerstand ist folgerichtig von über 9 % im Jahr 2010 auf aktuell 5,4 % gesunken - Tendenz fallend, da einige Großgesuche im zweiten Halbjahr für einen höheren Umsatz sorgen werden. Hoppe: "Alternative Standorte könnten Bahrenfeld im Westen oder Lagen östlich der Alster sein, wo es noch Entwicklungsreserven gibt. Auch höher bauen - zumindest in citynahen Teilmärkten - ist eine Option." Für den größten Umsatz im zweiten Quartal und ersten Halbjahr sorgte die Axa Colonia mit dem Umzug auf 9.800 m² des Fleet Office in der City-Süd.

Köln

- Umsatzsprung um 64,7 % auf 207.000 m²

- Zurich Gruppe schließt mit 60.000 m² den deutschlandweit größten Vertrag ab

- Rechtsrheinische Lage wie Deutz und Kalk/Mülheim haben Flächenpotenziale

- Durchschnittsmiete stieg im zweiten Quartal um 7,7 % auf 14,05 Euro/m²

Den größten Umsatzsprung unter den TOP-6-Städten machte der Kölner Markt: +64,7 % auf 207.000 m². Verantwortlich zeichnet vor allem der Abschluss der Zurich Gruppe über 60.000 m² in der künftigen Messe City im rechtsrheinischen Teilmarkt Deutz. Tatsächlich rücken zunehmend die rechtsrheinischen Lagen Deutz oder Kalk/Mülheim in den Fokus vor allem der Mietinteressenten, die große moderne Flächen suchen. "Linksrheinisch und vor allem in der Innenstadt fehlen entsprechende Entwicklungsgrundstücke", erläutert Simon Löseke, Associate Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Köln, "auch aufgrund der kleinteiligen Eigentümerstruktur in der City." In ganz Köln sind zudem große Flächen im Preissegment 12 bis 15 Euro/m² rar. In Deutz besteht noch ein Entwicklungspotenzial von 120.000 m². "Hier wie in anderen rechtsrheinischen Teilmärkten lassen sich große Gesuche jedoch nur mit einem entsprechenden zeitlichen Vorlauf realisieren", macht Löseke deutlich.

Von 63.400 m² im Jahr 2013 klettert das voraussichtliche Fertigstellungsvolumen bis zum Jahr 2018 kontinuierlich auf knapp 200.000 m² - eine Verdreifachung binnen fünf Jahren. Die Anmietung großer Erweiterungsflächen der öffentlichen Hand, wie etwa von 13.000 m² durch die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, am Ottoplatz ebenfalls in Deutz, haben der Leerstand um 40 Basispunkte auf 6,1 % schrumpfen lassen. 2006 waren es noch über 10 %. Die Spitzenmiete sank um 2,2 % auf 22 Euro/m², während die Durchschnittsmiete allein im zweiten Quartal deutlich um 7,7 % kletterte - vor allem bedingt durch den Abschluss der Zurich Gruppe.

München

- Flächenumsatz um 11,2 % auf 372.100 m² gestiegen

- In der Innenstadt fehlen Flächen im Segment über 3.000 m2 

- Alternativen sind periphere Teilmärkte etwa entlang der S8 Richtung Flughafen

- Spitzenmiete klettert um 1,5 % auf 34,50 Euro/m²

Bei einem im zweiten Quartal um deutliche 60 Basispunkte auf 4,1 % zurückgegangenen Leerstand ist die Angebotssituation am Münchener Büroflächenmarkt zunehmend prekär - insbesondere bei Flächen über 3.000 m². "Der Mangel an Optionen führt immer häufiger zu einer Verlängerung der bestehenden Verträge", illustriert Nico Jungnickel, Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in München, die Situation. "Alternativen sind Lagen am Stadtrand oder gar in den Umlandgemeinden - Unterschleißheim, Haar und Lagen entlang der S-Bahn-Linie 8 Richtung Flughafen erfreuen sich beispielsweise wachsender Resonanz." So konnte der Umsatz im ersten Halbjahr um gut 11 % auf 372.100 m² zulegen - nach Berlin das zweithöchste Volumen unter den Top 6. Die Spitzenmiete ist allein im zweiten Quartal um 1,5 % auf 34,50 Euro/m² gestiegen. Auch bei der Spitzenmiete liegt München unter den Metropolen auf Rang zwei - hinter Frankfurt. "Dass sich der Angebotsmangel entspannt, ist mit Blick auf die Fertigstellungszahlen nicht zu erwarten", prognostiziert Jungnickel. Nach 240.000 m² in diesem Jahr, werden 2017 voraussichtlich 166.000 m² fertig gestellt und 2018 nur 150.000 m2. Die größten Anmietungen im zweiten Quartal - gleichzeitig auch im ersten Halbjahr - tätigten die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben mit 15.200 m² in der Hofmannstraße 61-63 sowie die Landeshauptstadt München mit 14.900 m2 in der Werinherstraße 109.

Unsere Pressemeldung sowie unseren aktuellen Marktüberblick Büromarkt Deutschland Q2 2016 können Sie kostenlos auf unserer Homepage www.savills.de downloaden.

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 30.000 Mitarbeitern.

In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

- An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios

- Corporate Finance - Valuation

- Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien

- Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien

- Landlord und Occupier Services

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.

13.07.2016 Veröffentlichung einer Corporate News/Finanznachricht, übermittelt durch DGAP - ein Service der EQS Group AG. Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche Meldepflichten, Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen. Medienarchiv unter http://www.dgap.de

481841 13.07.2016