DEUTSCHE WOHNEN - Auch hier findet sich ein enormer Abschlag auf den inneren Wert

• Deutsche Wohnen SE - WKN: A0HN5C - ISIN: DE000A0HN5C6 - Kurs: 18,390 € (XETRA)

Der Rückgang der Mieteinnahmen um ca. 8 Prozent auf 767,1 (Vorjahr 835,1) Mio. EUR lag am Verkauf von rund 9.000 Wohnungen. Die Anzahl der Wohneinheiten belief sich zum Jahresende 2022 somit auf 140.286 im Vergleich zu 151.163 Ende 2021. Die Leerstandsquote ging zwar um 20 Basispunkte auf 1,9 (VJ 1,7) Prozent nach oben, liegt aber nach wie vor auf einem geringen Niveau. In Berlin, wo sich nahezu drei Viertel des Wohnungsbestands befindet, belief sich der Leerstand sogar nur auf 1,2 Prozent. Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter konnte auf 7,48 (VJ 7,20) Euro gesteigert werden.

Aufgrund des geringeren Mietumsatzes ging folglich auch das bereinigte EBITDA zurück. Der Rückgang fiel mit 3,4 Prozent auf 701,8 (VJ 726,8) Mio. EUR jedoch unterproportional aus. Die Group Funds from Operations (FFO) lagen mit 593,6 (VJ 594,3) Mio. EUR auf dem Vorjahresniveau, was einem unveränderten FFO von 1,50 Euro je Deutsche Wohnen-Aktie entspricht. Damit lagen die Finanzkennzahlen im Rahmen der Unternehmensprognose.

Bewertungsergebnis deutlich negativ

Aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus weist die Deutsche Wohnen für 2022 ein Bewertungsergebnis in Höhe von minus 917,5 Mio. EUR aus. 2021 stand hier noch ein positives Ergebnis in Höhe von 1,73 Mrd. EUR zu Buche. Das Jahresergebnis rutschte dadurch mit minus 445,7 Mio. EUR deutlich in den roten Bereich nach einem Gewinn von 919,0 Mio. EUR im Vorjahr. Den Aktionären wird dennoch erneut eine Dividende in Höhe von 0,04 Euro pro Aktie vorgeschlagen.

NAV höher als der Börsenkurs

Der Blick auf die Bilanz zeigt, dass der Net Asset Value (NAV) auf 20,36 (VJ 21,56) Mrd. EUR zurückgegangen ist. Der NAV je Aktie stellte sich zum Jahresende 2022 auf 51,30 (VJ 54,33) Euro, was deutlich über dem aktuellen Börsenkurs von 18,40 Euro liegt. Auch damit befindet sich die Deutsche Wohnen in guter Gesellschaft, da hohe Abschläge auf den NAV bei Immobilienaktien derzeit durch die Bank zu finden sind.

Die Nettoverschuldung des Konzerns ging 2022 geringfügig auf 8,79 (VJ 9,07) Mrd. EUR zurück. Die Kennziffer Loan-to-Value lag mit 28,1 (VJ 28,4) nach wie vor auf einem niedrigen Niveau. Die Eigenkapitalquote konnte auf 53,2 (VJ 51,8) Prozent erhöht werden.

Für 2023 geht der Vorstand von einem leichten Rückgang des bereinigten EBITDA und des Group FFO aus. Der NAV soll hingegen leicht ansteigen.

Fazit: Die Deutsche Wohnen SE ist ein weiteres Musterbeispiel dafür, dass Immobilienaktien derzeit total out sind. Wie lange dieser Zustand anhält, kann nicht seriös prognostiziert werden, zumal ein weiter steigendes Zinsniveau der Branche nicht zuträglich wäre. Bei Wohnimmobilienunternehmen kommt noch dazu, dass diese immer mehr zu einem Politikum werden. Es reicht deshalb derzeit aus, die Deutsche Wohnen-Aktie nur zu beobachten. Ein Einstieg in die Deutsche Wohnen-Aktie drängt sich derzeit meiner Meinung nach noch nicht auf.

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