DEMIRE – Hoher Abschlag auf den inneren Wert!

• DEMIRE Dt.Mittelst.R.Est.AG - WKN: A0XFSF - ISIN: DE000A0XFSF0 - Kurs: 2,400 € (XETRA)

Gestern gab das Unternehmen bekannt, dass der LogPark in Leipzig für ca. 121 Mio. EUR verkauft worden ist. Dabei handelt es sich um eine Logistikimmobilie mit einer Mietfläche von rund 159.000 Quadratmeter. Ankermieter sind Amazon und Momox. Erwerber der Immobilie ist ein nicht näher genannter deutsche institutioneller Investor. In der Bilanz stand der LogPark mit einem Ansatz von 141,6 Mio. EUR.

Mit einem Portfolio von 64 Objekten mit einem Marktwert von 1,7 Mrd. EUR und einer Vermietungsfläche von ca. 1 Mio. Quadratmeter zum 30. September ist die Deutsche Mittelstand Real Estate AG kein ganz großer Player, aber auch keine ganz kleine Gesellschaft. Der aktuelle Börsenwert liegt bei knapp einer viertel Milliarde Euro.

Im Zeitraum von Januar bis Ende September beliefen sich die Mieterträge auf 59,9 (Vorjahr 62,3) Mio. EUR und das Vermietungsergebnis auf 47,7 (VJ 51,8) Mio. EUR. Der Rückgang war der strategischen Portfoliobereinigung geschuldet. Die wichtige Ertragskennzahl Funds from Operations I (FFO I) stieg hingegen leicht auf 30,8 (VJ 30,4) Mio. EUR. Der NAV je DEMIRE-Aktie lag bei 5,87 EUR nach 5,96 EUR zum Jahresende. Dabei muss jedoch die Dividendenausschüttung in Höhe von 0,31 EUR pro Aktie berücksichtigt werden.

Die durchschnittliche Fremdkapitalverzinsung lag mit 1,67 Prozent auf dem Niveau des Vorjahres und der Nettoverschuldungsgrad ging marginal auf 51,2 (VJ 51,4) Prozent zurück.

Für das Gesamtjahr werden Mieterträge zwischen 78 und 80 Mio. EUR erwartet nach 82,3 Mio. EUR im Jahr 2021. Der FFO I soll sich zwischen 38,5 und 40,5 Mio. EUR und damit auf der Höhe des Vorjahres von 39,8 Mio. EUR bewegen.

Ein cleverer Schachzug war der Rückkauf von nominal 50 Mio. EUR der 1,875 Prozent-Senior Note im November. Der durchschnittliche Rückkaufkurs lag bei 72 Prozent und damit deutlich unter Pari. Damit verringerte sich das ausstehende Volumen der noch bis Oktober 2024 laufenden Senior Note auf 550 Mio. EUR.

Fazit: Wie derzeit bei Immobiliengesellschaften üblich, notiert auch die DEMIRE-Aktie mit aktuell 2,40 Euro über 50 Prozent unter ihrem NAV. Dabei gilt es natürlich im Hinterkopf zu behalten, dass bei einem weiter steigenden Zinsniveau die Immobilienpreise zurückgehen, was dann bei den Immobilienbestandshaltern zu einem entsprechenden Abwertungsbedarf führen kann. Dennoch ist die Aktie für antizyklisch agierende Anleger einen Blick wert.

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