Ein Blick auf den Immobiliensektor in Deutschland

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Nach der Finanzkrise konnte der deutsche Häusermarkt ein beachtliches Wachstum von 5,7 % pro Jahr verzeichnen. Trotz dieser positiven Entwicklung sind Immobilieneigentümer zunehmend über die Auswirkungen steigender Zinsen und neuer Gesetze, wie dem Gebäudeenergiegesetz, sowie über die Immobilienpreise besorgt. Nicht nur private Immobilieneigentümer müssen sich den Herausforderungen stellen – sondern auch Immobilienunternehmen wie Vonovia.

Der Verlauf des Häuserpreisindex in Deutschland

Den Daten des Statistischem Bundesamt zufolge konnte der Häusermarkt nach dem Jahr 2015 historisch betrachtet eine bemerkenswert starke Wachstumsphase verzeichnen. Insbesondere nach dem Ausbruch der Corona-Pandemie und der damit einhergehenden Inflation konnte ein beachtliches weiteres Wachstum auf dem Immobilienmarkt festgestellt werden.

Die Wertentwicklung der Immobilien ist auch abhängig vom Zinsumfeld. Seit 2022 sind die Europäische Zentralbank und die Federal Reserve bestrebt, steigenden Inflationsraten entgegenzuwirken, was zu Erhöhungen der Leitzinsen führt. Im Juli 2022 initiierte die Europäische Zentralbank (EZB) die erste Leitzinserhöhung, die bis September 2023 anhielt. Die gestiegenen Zinsen haben einen nachteiligen Einfluss auf die Nachfrage nach Immobilien, da die Kreditkosten höher ausfallen.

Trotz der Leitzinserhöhung verzeichneten die Immobilienpreise im Jahr 2022 dennoch einen Anstieg um 5,30 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Allerdings fiel die jährliche Veränderungsrate im Jahr 2022 im Vergleich zu den vorherigen Jahren geringer aus.

Ein Blick auf die Auftragseingänge im Bauhauptgewerbe

Die Auswirkungen dieser steigenden Zinsen sind auf die Auftragseingänge im Bauhauptgewerbe in Deutschland deutlich erkennbar. Die prozentualen Veränderungen im Vergleich zum Vorjahresmonat haben sich laut Statistischem Bundesamt im Jahr 2022 vergleichsweise zu den vorangegangenen Jahren erheblich negativ ausgewirkt. Trotzdem erholten sich die Auftragseingänge (im Vergleich zum Vorjahresmonat) ab Juli 2023 und verzeichneten einen deutlichen Anstieg im August und September. Wenn man den Zeitraum seit der Zinserhöhung berücksichtigt, liegt der Volumenindex der Auftragseingänge im Bauhauptgewerbe unter seinem Durchschnitt.
Das ab dem 01. Januar 2024 in Kraft tretende Gebäudeenergiegesetz (GEG) könnte auch Auswirkungen auf die Preise von Immobilien und die Mietkosten für Mieter haben. Das Gesetz soll den Klimaschutz vorantreiben und den Umstieg auf erneuerbare Energien für Heizungen beschleunigen. Das bedeutet, dass künftige Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden sollen. Das betrifft Neubaugebiete und ab frühestens 2026 auch Neubauten außerhalb von Neubaugebieten. Theoretisch könnten diese Kosten von Immobilieneigentümer und -gesellschaften auf die Mieter übertragen werden, was zu einem Anstieg der Mietpreise führen könnte.

Das Geschäftsmodell und die Fundamentaldaten der Vonovia

Die steigenden Zinsen, die fallenden Auftragseingänge und das in Kraft tretende Gebäudeenergiegesetz machen es auch Immobiliengesellschaften schwer. Beispielsweise ist Vonovia für die Entwicklung, Vermietung und Aufwertung ihres Immobilienportfolios zuständig. Laut ihrem Geschäftsbericht von 2022 verwaltet Vonovia insgesamt 548.524 Wohnungen und erzielte im gleichen Jahr Mieteinnahmen in Höhe von 3.168,1 Millionen Euro im Vergleich zu 2021 mit 2.571,9 Mio. Euro. Von den 548.524 Wohnungen befinden sich 487.659 in Deutschland, während die restlichen 39.453 in Schweden und 21.412 in Österreich verteilt sind. Innerhalb Deutschlands konzentrieren sich die meisten Immobilienbestände auf Berlin, Dresden und das südliche Ruhrgebiet. Im Jahr 2022 tätigte Vonovia immobilienbezogene Investitionen in Höhe von 2.210,7 Millionen Euro. Diese Summe verteilt sich auf Neubau und Akquisitionen mit jeweils 607,1 Millionen Euro und 354,7 Millionen Euro. Die Immobilienfirma verzeichnete 2022 einen Verlust von 643,8 Mio. Euro und im Vorjahr einen Gewinn von 2.440,5 Mio. Euro.

Kursverlauf der letzten 5 Jahre

Im Chart der Vonovia-Aktie ist ersichtlich, dass sie innerhalb der letzten fünf Jahre sehr schwankungsanfällig war. Die simultane Entwicklung von steigender Inflation, Erhöhung der Leitzinsen und der Einführung neuer Gesetze könnte letztendlich den Kurs der Aktie beeinflusst haben.
Für Anleger ist von besonderer Bedeutung zu erkennen, dass der Wohnraum in Deutschland insgesamt knapp ist. Die Vonovia AG könnte sich dabei als Unternehmen mit einem stabilen Geschäftsmodell präsentieren. Gleichzeitig könnten die erhöhten Leitzinsen und neuen Gesetzen herausfordernd für Immobiliengesellschaften sein.

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