Chinas Immobilienmarkt - Es gibt auch Chancen!

Die Lage auf dem chinesischen Immobilienmarkt wird nicht besser. Das Problem wird damit auch für die politische Führung immer größer. Mehr als ein Dutzend Entwickler sind in Schwierigkeiten. Das hat weitreichende Konsequenzen, auch über den Immobilienmarkt hinaus.

Chinas Wirtschaft ist wie kaum eine andere vom Immobiliensektor abhängig. Bautätigkeit macht mehr als ein Viertel der Wirtschaftsleistung aus. Da es in diesem Sektor stockt, wuchs auch die Gesamtwirtschaft im vergangenen Quartal kaum. Niedriges Wachstum ist ein Problem, denn wenn Beschäftigung, Löhne und Wohlstand nicht steigen, verliert die Partei Legitimität.

Damit nicht genug. Immobilienentwickler haben sich viel Geld bei der Bevölkerung geliehen. In Anlageprodukten konnten Privathaushalte am einstigen Boom partizipieren. De facto waren diese Produkte Geldbeschaffung für die Unternehmen.

Privathaushalte, die eine Immobilie kaufen wollten, haben hohe Anzahlungen geleistet und sich dafür verschuldet. Bei Insolvenz eines Entwicklers bleiben die Schulden bestehen, doch eine Immobilie gibt es nicht. Die meisten sind noch lange nicht gebaut.

Der Immobilienmarkt darf eigentlich nicht in Schieflage geraten. Wenn es ein „Too Big to Fail“ gibt, dann hier. Bisher hielt sich Peking aber zurück und intervenierte nicht. Der Markt kühlt sich weiterhin ab. In den vergangenen zwei Monaten fielen Immobilienpreise. Auf Jahressicht ist es bald soweit (Grafik 1).

Fallende immobilienpreise sind ein Problem, da Privathaushalte zwei Drittel ihres Vermögens in Immobilien haben. Zum Vergleich: in den USA ist es ein Viertel. Es ist nun nicht das erste Mal, dass die Preise sinken. China trat der Überschuldung 2014/15 entgegen. Geringeres Schuldenwachstum kühlte den Markt ab. Das war im Gegensatz zu heute jedoch beabsichtigt. Das Wirtschaftswachstum lag damals auch noch bei 7,5 %. Heute liegt es deutlich darunter.

Das bleibt auch vorerst so. Die Bautätigkeit verlangsamt sich derzeit stark (Grafik 2). Dies wird sich solange nicht ändern, bis die Schwierigkeiten überwunden sind. Ohne Intervention dauert das möglicherweise Jahre. Entwickler schleppen sich von einem Zahlungstermin zum nächsten und können fällige Zinszahlungen nur leisten, wenn es gelingt, Vermögenswerte zu verkaufen.

Peking könnte die Lage schnell verbessern. Es müsste lediglich erlauben, dass sich Entwickler wieder mehr verschulden dürfen. Ein erstes Anzeichen dafür gab es. Entwickler dürfen wieder besicherte Schuldverschreibungen ausgeben. Dies gilt jedoch nur für Unternehmen mit solider Bonität. Was das genau heißt, weiß niemand.

Dennoch sprangen Hochzinsanleihen bei der Nachricht regelrecht nach oben. Hochzinsanleihen verloren seit Beginn der Krise ein Viertel an Wert. Das war mehr als zu Beginn der Pandemie. Der Rückgang der Preise ist damit vergleichbar zu jenem in den USA zu Beginn der Finanzkrise vor über 10 Jahren.

Hochzinsanleihen sind damit auf einem interessanten Niveau angekommen. Es bleibt aber eine Anlageklasse für wagemutige Anleger. Alles deutet darauf hin, dass Peking keine große Intervention startet, sondern für eine langsame Abwicklung sorgt, bei der insolvente Firmen erst alle Vermögenswerte verkaufen müssen, bevor der Staat eingreift. Wer sich dennoch für Chinas Hochzinsanleihen interessiert, findet bei Fidelity einen ETF (ISIN LU1313547462).