DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q3 2021

DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH

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Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q3 2021

06.10.2021 / 08:30

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Investoren lassen Krise hinter sich - Projektentwickler mit Rekordankaufsvolumen

• Transaktionsvolumen von 38,3 Mrd. Euro (- 10 % gegenüber Vorjahresperiode)
• Spitzenrenditen teilweise weiter rückläufig
• Höchststände sowohl bei Projekt- als auch bei Grundstücksankäufen
• Ansteigender Trend beim Transaktionsvolumen: Jahresumsatz auf Vorjahresniveau erwartet

Während die COVID-19-Pandemie zumindest in Europa langsam aber sicher zur Endemie wird, scheint auch der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien die pandemiebedingte Krise zunehmend hinter sich zu lassen. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 14,7 Mrd. Euro war das 3. Quartal das bislang umsatzstärkste im laufenden Jahr und für das Schlussquartal deutet sich ein noch höherer Umsatz an. Zwischen Januar und September 2021 summierte sich das Transaktionsvolumen nach Berechnungen von Savills auf ca. 38,3 Mrd. Euro, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum nur noch ein Minus von 10 % bedeutet. "Die Pandemie hat zweifellos zu einer Neubewertung der Risiken an den Immobilienmärkten geführt, zugleich jedoch den Anlagedruck der Investoren weiter erhöht. Viele Investoren haben ihr Ankaufsprofil nachgeschärft und konzentrieren sich nun wieder darauf, ihre Anlageziele zu erreichen. Auch auf der Verkäuferseite beobachten wir wieder mehr Aktivität. Im Großen und Ganzen scheinen die Investoren die Krise also hinter sich gelassen zu haben, auch wenn sich im Kleinen manches verändert hat", resümiert Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe.

Reisebeschränkungen und Heimatfokus führen zu Dominanz deutscher Käufer

Zu jenen Veränderungen im Kleinen zählt die dominante Rolle einheimischer Investoren auf der Käuferseite. Mit 64 % am Transaktionsvolumen erreichte der Anteil deutscher Käufer seinen höchsten Wert seit 2013. Weitere 24 % entfallen auf Investoren aus den anderen europäischen Ländern. Damit verbleiben lediglich 12 % für Käufer aus dem nicht-europäischen Ausland - im Durchschnitt der Jahre 2015 bis 2019 lag deren Anteil noch bei 20 %. In diesen Werten spiegeln sich die nach wie vor geltenden Beschränkungen im internationalen Reiseverkehr und mutmaßlich auch der für Krisen typische Fokus auf den Heimatmarkt wider: Da beides temporäre Effekte sind, dürfte der Anteil nicht-europäischer Käufer künftig wieder steigen.

Strengere Ankaufskriterien verschärfen Nachfrageüberhang im Core-Segment

Trotz der zuletzt geringen Präsenz internationaler Investoren ist der Wettbewerb um Core-Immobilien unvermindert intensiv. "Die Anforderungen, die ein Objekt erfüllen muss, um ins Core-Segment zu fallen, haben sich im Vergleich zur Zeit vor der Pandemie erhöht. Zusammen mit dem anhaltend hohen Anlagedruck steht nun für dieselbe Menge risikoscheuen Geldes noch weniger Produkt zu Verfügung. Bei Top-Objekten beobachten wir deshalb teilweise mehrere Dutzend interessierte Bieter in den Verkaufsprozessen", berichtet Lemli. Folglich sind die Spitzenrenditen im 3. Quartal in den als risikoarm bewerteten Segmenten weiter gesunken. So gab die Bürospitzenrendite im Durchschnitt der Top 6 um 5 Basispunkte auf 2,67 % nach, die Spitzenrenditen für Logistikobjekte sanken um weitere 20 Basispunkte auf 3,3 %. Auch bei Nahversorgungsimmobilien gingen die Anfangsrenditen weiter zurück.

Projektankäufe auf Rekordkurs

Die höheren Anforderungen der Investoren an ein Core-Objekt verbunden mit der geringen Verkaufsbereitschaft vieler Eigentümer solcher Objekte führen dazu, dass die Investoren immer stärker auf Projektentwicklungen ausweichen. Der Anteil der Projektentwicklungsankäufe am Gesamtvolumen lag im bisherigen Jahresverlauf bei 18 %. Bleibt er bis Jahresende auf diesem Niveau, wäre das ein neuer Höchststand. Auch die größte Transaktion des laufenden Jahres, der Erwerb des Frankfurter Projekts T1 von Groß & Partner durch ein Konsortium um die Allianz, fällt in diese Kategorie.

Sich wandelnde Nutzerbedürfnisse treffen auf Kapitalschwemme: Ideales Umfeld für Projektentwickler

Mit einem Verkaufsvolumen von ca. 7,8 Mrd. waren Projektentwickler auch die größte Verkäufergruppe. Viel bemerkenswerter ist jedoch ihre Präsenz auf der Käuferseite: Nach offenen Spezialfonds (36 %) und Asset/Investment Managern (22 %) waren sie mit einem Volumenanteil von 11 % die drittgrößte Käufergruppe - das ist ein Novum. In diesem Kontext erreichten zwei weitere Kennziffern Rekordstände: Der Anteil der Entwicklungsgrundstücke am Transaktionsvolumen lag im bisherigen Jahresverlauf bei 6 % und mehr als jedes zehnte gehandelte Objekt wurde vom Käufer mit der Absicht einer Nutzungsumwidmung erworben. "Die Pandemie hat den gesellschaftlichen Wandel beschleunigt und sorgt so dafür, dass eine steigende Zahl von Immobilien den Nutzeranforderungen nicht mehr genügt. Umgekehrt stand noch nie so viel Anlagekapital für Objekte zur Verfügung, die heutige und für die Zukunft erwartete Nutzerbedürfnisse befriedigen und damit langfristige Erträge versprechen. Für Projektentwickler ist das ein ideales Umfeld", kommentiert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, diese Zahlen. Marcus Lemli ergänzt: "Die Ankaufsaktivität der Projektentwickler ist schon seit geraumer Zeit auf einem bemerkenswert hohen Niveau. Da deren Ankäufe von gestern und heute das Core-Produkt von morgen sind, wird hier zumindest angebotsseitig die Basis für ein weiterhin hohes Transaktionsvolumen geschaffen. Dieses Angebot trifft auf eine Welle ,frustrierten Kapitals', das in bisherigen Bieterprozessen nicht zum Zuge gekommen ist. Zusammen mit der erwarteten Rückkehr der Übersee-Investoren spricht das für eine weiter steigende Aktivität am deutschen Immobilieninvestmentmarkt." Für das laufende Jahr rechnet Savills mit einem Transaktionsvolumen von knapp 60 Mrd. Euro (2020: 60,8 Mrd. Euro). Im kommenden Jahr dürfte dieser Wert noch übertroffen werden.

Alle Daten und Fakten zum Investmentmarkt Deutschland auf unserer Homepage www.savills.de: Market in Minutes Investmentmarkt Deutschland - Oktober 2021

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 39.000 Mitarbeitern.

In Deutschland ist Savills mit mehr als 300 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

- Investment

- Agency

- Portfolio Investment & M&A Advisory

- Valuation

- Landlord Services

- Occupier Services

- Workplace Consulting

- Property Management

- Facility Management

- Research

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.

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