DGAP-News: Einstieg der TAG Immobilien AG in den polnischen Wohnimmobilienmarkt

DGAP-News: TAG Immobilien AG

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Einstieg der TAG Immobilien AG in den polnischen Wohnimmobilienmarkt

08.11.2019 / 14:20

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PRESSEMITTEILUNG

Einstieg der TAG in den polnischen Wohnimmobilienmarkt; Akquisition von Vantage Development über ein öffentliches Übernahmeangebot, das durch Verpflichtungserklärungen der verkaufenden Aktionäre in Höhe von 100 % gesichert ist

- Aktionäre von Vantage Development schließen mit der TAG einen Vertrag über den Verkauf aller Aktien zu einem Nettokaufpreis von ca. EUR 85 Mio. unter gleichzeitiger Herauslösung und Verkauf des Gewerbeimmobiliengeschäfts an die bisherigen Aktionäre

- Bestand von ca. 8.000 bis 10.000 Wohneinheiten in Polen als mittelfristiges Ziel; Pipeline von Vantage Development umfasst ca. 5.300 Wohneinheiten, davon bis zu ca. 3.400 Einheiten für das Vermietungsgeschäft verfügbar

- Wachsender polnischer Wohnimmobilienmarkt als Ziel der regionalen Erweiterung des Geschäftsmodells der TAG, das sich auf starke Cash-Renditen fokussiert; durch frühzeitigen Markteintritt verschafft sich die TAG einen Wettbewerbsvorteil in Bezug auf Größe, Marktkenntnis, Marktdurchdringung und Marktposition; Vantage Development als Kernstück des Vermietungsportfolios der TAG in Polen

Hamburg (8. November 2019) - Die TAG Immobilien AG ("TAG") hat heute über ihre 100 %ige Tochtergesellschaft TAG Beteiligungs- und Immobilienverwaltungs GmbH einen Vertrag zum Erwerb von 100 % der Aktien der Vantage Development S.A. ("Vantage Development") unter gleichzeitiger Herauslösung des durch die bisherigen Aktionäre zu übernehmenden Gewerbeimmobiliengeschäfts unterzeichnet. Auf Grundlage eines Übernahmeangebotspreises in Höhe von PLN 11,50 je Aktie ergibt sich ein Gesamttransaktionspreis (basierend auf einem PLN/EUR-Wechselkurs von 0,234) von ca. EUR 131 Mio. In diesem Preis enthalten sind ca. EUR 46 Mio. für das Gewerbeimmobiliengeschäft. Infolgedessen beläuft sich der gesamte durch die TAG zu entrichtende Nettokaufpreis für das Wohnimmobiliengeschäft und die Plattform von Vantage Development auf rund EUR 85 Mio.

Der Gesamtransaktionspreis wird in voller Höhe aus bestehender Liquidität finanziert. Die bisherigen Aktionäre haben sich verpflichtet, 100 % der ausstehenden Aktien anzudienen. Der Abschluss der Transaktion wird für das erste Quartal 2020 erwartet und steht noch unter dem Vorbehalt der kartellrechtlichen Genehmigung. Nach Abschluss der Transaktion ist ein Delisting der Aktien von Vantage Development, die derzeit an der Warschauer Börse notiert sind, geplant.

Vantage Development ist ein führender Immobilienentwickler mit Schwerpunkt auf der wirtschaftlich starken Region Breslau (Wroclaw) im westlichen Teil Polens mit einer Erfolgsbilanz von mehr als 4.000 fertiggestellten Wohnungen. Die gesicherte Projektpipeline besteht derzeit aus mehreren Wohnprojekten in Breslau mit insgesamt ca. 5.300 Einheiten. Davon könnten nach Annahmen der TAG bis zu ca. 3.400 Einheiten nach Fertigstellung langfristig als Renditeliegenschaften gehalten werden, um den Kern des Vermietungsgeschäfts der TAG in Polen zu bilden, während der Rest der Entwicklungspipeline bereits in den Jahren 2019 bis 2021 verkauft wird.

Die TAG erwartet, dass Vantage Development in den Jahren 2019-2021 aus der aktuellen Pipeline für ca. 1.900 Einheiten Verkaufserlöse realisiert. Auf der Basis der von der TAG geschätzten Verkaufspreise und auf Basis historischer Margen von Vantage Development im Jahr 2018 von ca. 20 % (EBIT-Marge) bzw. ca. 15 % (Ergebnismarge) würden der TAG dadurch Netto-Cashflows in Höhe von insgesamt knapp EUR 30 Mio. aus dem akquirierten Ergebnis für das Geschäftsjahr 2019 und für den FFO II (Funds from Operations einschließlich des Nettoverkaufsergebnisses vor möglichen Effekten aus der IFRS-Kaufpreisallokation) der Jahre 2020 und 2021 zufließen.

Nach Einschätzung des TAG-Managements wird die gesicherte Build-to-Hold-Pipeline von bis zu ca. 3.400 Einheiten nach Fertigstellung und Vermietung zu einer geschätzten jährlichen Nettomiete von ca. EUR 25 Mio., einer EBITDA-Marge von mehr als 70 % und einer Bruttoanfangsverzinsung von 7-8 % führen. Dabei wird nach Fertigstellung der Projekte aus der aktuellen Projektpipeline in den Geschäftsjahren 2021-2026 ein Jahr für Jahr größerer Beitrag zum FFO aus dem Vermietungsgeschäft (FFO I) der TAG geleistet. Auch nach vollständiger Zahlung der Transaktion aus vorhandenen Barmitteln wird der LTV der TAG weiterhin deutlich unter dem aktuellen LTV-Ziel von unter 50 % liegen.

Der polnische Mietwohnungsmarkt ist durch ein Angebotsdefizit gekennzeichnet. Er gilt als einer der am wenigsten gesättigten Wohnungsmärkte in Europa, mit einem zunehmenden Wohnungsmangel von bereits über 3,5 Mio. Einheiten1). Darüber hinaus unterstützt die absolute Größe des polnischen Marktes (ca. 38 Mio. Einwohner, sechstgrößtes EU-Land nach Einwohnerzahl), gepaart mit einem steigenden Dienstleistungssektor und einer günstigen demografischen Entwicklung ("Generation Mieten" - wachsende Präferenz für Mietwohnungen) den Markteintritt der TAG in Polen. Es ist zu erwarten, dass sich die TAG durch den frühen Markteintritt einen Wettbewerbsvorteil in Bezug auf Umfang, Marktkenntnis, Marktdurchdringung und Marktposition verschafft.

"Wir freuen uns, die Wohnimmobilienplattform von Vantage Development erwerben zu können. Wir sind von dem erfahrenen Management-Team des Unternehmens und der Produktqualität beeindruckt und freuen uns auf die Zusammenarbeit, um entlang der gesamten Immobilienwertschöpfungskette gemeinsam eine führende Position im wachsenden polnischen Wohnimmobilienmarkt aufzubauen", sagt Claudia Hoyer, COO der TAG.

Das mittelfristige Wachstumsziel der TAG, d.h. für einen Zeitraum innerhalb der nächsten 3-5 Jahre, sieht den Aufbau eines Bestandes von ca. 8.000-10.000 Wohneinheiten in Polen vor. Dabei liegt der Investitionsschwerpunkt auf Entwicklungsprojekten und Neubauten in Großstädten mit einer günstigen Bevölkerungsentwicklung, Universitätsnähe und einer gut ausgebauten Infrastruktur. Dieser Bestand soll ca. 10 % des gegenwärtigen gesamten Wohnungsportfolios der TAG ausmachen.

Martin Thiel, CFO der TAG, kommentiert: "Diese Transaktion ist ein weiteres Beispiel dafür, wie die TAG ihren Fokus auf hohe Cash-Renditen erfolgreich umsetzt. Der polnische Wohnimmobilienmarkt passt perfekt zu den strategischen, operativen und finanziellen Zielen der TAG, die wir mit dem gleichen Engagement und der gleichen Disziplin verfolgen werden wie in den deutschen Portfolios der TAG".

VICTORIAPARTNERS hat die TAG bei dieser Transaktion als Sole Financial Advisor beraten. Noerr, Grant Thornton und DIL waren als rechtliche, steuerliche und technische Berater für die TAG in Polen tätig. Santander und White & Case haben die bisherigen Aktionäre als Financial Advisor bzw. Rechtsberater begleitet.

1) Basierend auf 2,6 Personen pro Haushalt in Polen im Vergleich zum EU-Durchschnitt von 2,1 (exkl. Polen), einem Gesamtwohnungsbestand von ca. 14,6 Mio. Wohnungen und einer Bevölkerungsanzahl von ca. 38 Mio. Einwohnern in Polen.

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