DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland - Juli 2022

Emittent / Herausgeber: Savills Immobilien Beratungs-GmbH

/ Schlagwort(e): Immobilien/Research Update

Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland - Juli 2022

06.07.2022 / 08:45

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06. Juli 2022

Der Superzyklus ist zu Ende

Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien verliert im 2. Quartal deutlich an Schwung, weil Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern auseinanderfallen

• Transaktionsvolumen und Zahl der Transaktionen gehen im 2. Quartal um 60 % bzw. 40 % ggü. dem Vorquartal zurück
• Spitzenrenditen schwer bestimmbar, aber überwiegend angestiegen
• Belebung für den Herbst erwartet

Die Vorzeichen am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien hatten sich schon zum Ende des 1. Quartals spürbar verändert und das gewandelte Umfeld kommt in den Zahlen für das 2. Quartal nun deutlich zum Ausdruck. Wechselten in den ersten drei Monaten des Jahres noch Immobilien für mehr als 20 Mrd. Euro den Eigentümer, betrug das Transaktionsvolumen in den drei zurückliegenden Monaten nur noch 8 Mrd. Euro. Nach Auffassung von Savills ist der außergewöhnlich lange Aufschwung am deutschen Investmentmarkt, der die letzten zwölf Jahre sinkende Renditen und steigende bzw. anhaltend hohe Transaktionsvolumina mit sich brachte, damit beendet. Die jetzige Anpassungsphase ist der Beginn eines neuen Zyklus. „Obwohl die Marktteilnehmer die Zinswende und damit eine mögliche Korrektur an den Immobilienmärkten schon seit Längerem erwartet haben, wurden sie von der Geschwindigkeit, mit der sich diese Transformation nun vollzog, überrascht. Alle Marktakteure haben es heute mit einem Kapitalmarktumfeld zu tun, dass sich innerhalb weniger Monate vollkommen gewandelt hat. Daran müssen sie sich anpassen und dieser Anpassungsprozess ist in vollem Gange. Solange er anhält, wird die Transaktionsaktivität gering bleiben. Der vorübergehend geringere Wettbewerb bietet Chancen für diejenigen Investoren, die auch im aktuellen Umfeld kaufen können und wollen. Wir rechnen damit, dass viele der Käufer, die sich im Moment zurückgezogen haben, im Herbst wieder an den Markt zurückkehren. Sofern das finanzwirtschaftliche und konjunkturelle Umfeld bis dahin stabil bleibt, erwarten wir trotz des momentanen Stotterns eine sanfte Zykluswende. Der Anlagedruck vieler Investoren scheint nach wie vor hoch und in einer Welt mit höherer Inflation könnte die Immobilie als Anlageklasse sogar noch an Attraktivität gewinnen. Zudem zeigen sich die Vermietungsmärkte bislang überwiegend stabil und in einigen Segmenten haben sich die Mietwachstumsperspektiven zuletzt sogar noch verbessert“, kommentiert Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe, das Marktumfeld.

Auseinanderfallende Preisvorstellungen sorgen für vorrübergehend illiquideren Markt

Der deutliche Rückgang der Transaktionsaktivität – im 2. Quartal fanden 40 % weniger Transaktionen statt als im Quartal davor – liegt nach Einschätzung von Savills maßgeblich am starken Auseinanderdriften der Preisvorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite. „Angebot und Nachfrage sind weiterhin da, aber im momentanen Anpassungsprozess dauert es häufig länger, bis die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern sich treffen. Die Zahlungsbereitschaft der Käufer ist in einigen Marktsegmenten spürbar gesunken, während sich die Kaufpreisvorstellungen der Verkäufer bislang nur wenig bewegt haben. Unter diesen Umständen sind schnelle Abschlüsse unwahrscheinlicher geworden“, berichtet Lemli. Die Preisschere ist nach Beobachtung von Savills im Core-Segment wegen der höheren Zinssensitivität weiter aufgegangen als im Value-Add-Segment. Ersteres war daher zuletzt besonders illiquide und die Bestimmung von Marktpreisen ist für viele Segmente kaum möglich. „Fakt ist: Wir befinden uns inmitten einer Phase der Preiskorrektur und weil es sich um eine zinsinduzierte Korrektur handelt, vollzieht sie sich in allen Marktsegmenten, wenngleich in unterschiedlichem Ausmaß. Im besonders zinssensitiven Core-Bereich fallen die Preiserwartungen weiter auseinander als im Core-Plus oder Value-Add-Bereich, wo Miet- und Wertsteigerungen durch Asset-Management realisiert werden können“, so Lemli. „Wie stark die Preise schon korrigiert haben, lässt sich aufgrund der geringen Zahl an Transaktionen schwer bestimmen“, kommentiert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, und ergänzt: „Das weitere Ausmaß der Korrektur hängt neben den Zinsen auch von der Entwicklung weiterer Parameter, etwa den Mietwachstums- und Inflationserwartungen, ab. In manchen Segmenten können sie den Zinseffekt abmildern, in anderen aber auch verstärken“.

Anfangsrenditen steigen, aber Chance auf ‚Schnäppchen‘-Investitionen gering

Um die in einigen Segmenten zu beobachtende außergewöhnlich starke Spreizung zwischen angebotenen und nachgefragten Preisen abzubilden, weist Savills dort statt Punktwerten für das 2. Quartal Renditespannen aus. So liegt die Spitzenrendite für Büros im Durchschnitt der Top 6 bei 2,7 % - 3,1 % (Q1-22: 2,6 %), wobei das untere Ende dieser Spanne die Preisvorstellungen der Verkäufer und das obere Ende jene der Käufer reflektiert. Bei Spitzenlogistikobjekten ist die Spanne enger und liegt bei 3,0 % - 3,2 % (Q1-22: 3,0 %). In anderen Segmenten können aufgrund kürzlich erfolgter Abschlüsse oder näher beieinander liegender Preisvorstellungen in laufenden Verkaufsprozessen Punktrenditen angegeben werden. In manchen Fällen, etwa bei Pflegeheimen (3,9 %), sind diese gegenüber dem Vorquartal noch stabil geblieben, in anderen haben sie sich bereits erhöht. So ist die Spitzenrendite für Fachmarktzentren von 3,5 % auf 3,75 % gestiegen. „Die Preisvorstellungen liegen auch deshalb so weit auseinander, weil die meisten Eigentümer trotz des starken Zinsanstiegs nicht unter Verkaufsdruck stehen und einen Verkauf lieber absagen, statt zu einem niedrigeren Preis zu verkaufen. Hier zeigt sich, dass der gesamte Zyklus von eigenkapitalstarken Investoren dominiert wurde. Hinzu kommt, dass Fremdkapital zwar teurer geworden ist, aber weiterhin verfügbar ist. Das unterscheidet den aktuellen Abschwung auch von jenem während der Finanzkrise. Die Chance auf ‚Schnäppchen‘ bei Investments aus Notsituationen heraus, auf die manche Investoren schon lauern, ist deshalb wahrscheinlich eher gering und im Wesentlichen auf das Projektentwicklungssegment begrenzt“, so die Einschätzung von Lemli.

Im Herbst wieder mehr Bewegung zu erwarten

Für die weitere Entwicklung wird viel davon abhängen, wie schnell sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern annähern. Solange die Kluft so groß bleibt wie derzeit, wird der Markt vergleichsweise illiquide sein und es werden nur wenige Transaktionen stattfinden. In den letzten Wochen hat sich die Zahl der Transaktionen zwar stabilisiert, angesichts weniger laufender und neu begonnener Verkaufsprozesse wird sie aber auch in den kommenden Monaten gering bleiben. „Viele Investoren haben sich vorübergehend vom Markt zurückgezogen und wollen im Herbst zurückkehren. Insofern rechnen wir mit einem ruhigen Sommer und wieder deutlich mehr Aktivität im vierten Quartal“, so Lemli. Beim Gesamtjahresumsatz geht Savills von unter 50 Mrd. Euro aus (2021: 60,7 Mrd. Euro).

Alle Daten und Fakten entnehmen Sie bitte auch unserem aktuellen
Market in Minutes Investmentmarkt Deutschland - Juli 2022

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partnerbüros in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 39.000 Beschäftigten.

In Deutschland ist Savills mit mehr als 350 Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten präsent. Savills bietet Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

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• Property Management
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